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方法但总的来说该办法也比较

时间:2012-03-04 09:22:23 来源:jxsbys.com 作者:jxsbys 点击:
2,则答案为C项;如果A逐
年递减的比率为g1,C逐年递增的比率为g2,则答案为D项。
36.C。运用收益法估价需要预测估价对象的未来净收益。
37.B。潜在毛收入、有效毛收入、运营费用、净收益通常以年度计。
38.A。房地产如果做出这样的假设即充分利用,无空置状况下,得到的收入
即为潜在毛收入。
39.C。40.B。41.B。42.A。43.C。44.D。45.C。
46.A。如果保证合法、完全、正常使用所需的费用都由出租方负担,则应将
它们扣除;如果维修、管理等费用全部或部分由承租方负担,则出租方所得的租金接近于净
收益,此时扣除的项目要相应的减少。另外,如果租金中包含了无偿提供用水、电、燃气、
空调、暖气等,则要扣除水、电、燃气、空调、暖气等费用。这些都要看租赁契约。
47.A。因为包含的是房地产的经营者,因而经营中也是有利润的。
48.D。49.D。50.B。51.D。52.B。
53.A。简单的例子,如果城市中有一块空地,目前未做任何使用,实际收入
为零,甚至还为负数(因为要缴纳各种税费),但如此并不表示这块空地没有价值。再如某企
业占用一家交通便利的房地产,但由于经营不善,由收入减去费用所得的结果可能为负数,
这也不意味着该宗房地产没有价值。因而实际收益不能用于估价。
54.A。55.C。56.A。57.B。58.B。59.C。60.B。61.A。
62.D。63.D。
64.C。在一个完善的市场中,投资者之间竞争的结果是,要获取较高的收益
就意味着要承担较大的风险;或者有较大的风险,投资者必然要求有较高的收益,即只有有
较高收益的吸引,投资者才愿意做有较大风险的投资。
65.C。66.B。67.D。68.A。69.C。
70.B。具体的要求是选择近期发生的三宗以上与估价对象房地产相似的交易
实例。
71.D。它的基本公式为:资本化率=安全利率 投资风险补偿 管理负担补偿
缺乏流动性补偿-投资带来的优惠。
72.C。
73.A。也就是说,如果评估的是土地与建筑物合成体的价格,所采用的净收
益就应是土地与建筑物合成体的净收益,同时所选用的资本化率应为综合资本化率。如果在
这个问题上出错,尽管估价人员主观上想求取的是土地与建筑物合成体的价格,但实际评估
出的价格并非如此。
74.A。因为讲的是建筑物资本转化率,因而是求取单纯建筑物的价格所采用
的资本化率。
75.C。如果在求取土地的价格时选用的资本化率不是土地资本化率,即使得
出了一个结果,这个结果也不能说是土地价格。
76.C。
77.B。价值=260 200=460(万元)
78.D。79.C。80.C。
81.A。通常为未来第1年的某种收益。
82.D。
83.B。如果估价对象与可比实例房地产的空间率差异是暂时的,并且运营费
用比率相似,则使用潜在毛收入乘数法是一种简单可行的方法。但总的来说,该办法也比较
粗糙,适用于估价对象资料不充分或精度要求不高的估价。
※计算型1.B。2.A。
3.D。Vn=VN×(1 r)N-n[(1 r)n-1](1 r)
N-1
则V30=2500×(1 12%)40-30[(1 12%)30-1](1 12%)
40-1=2443元/m2。
4.D。Vn=VN×R(1 R)N[(1 r)n-1]r(1 r)n
[(1 R)N-1]
则V50=3000×10%×(1 10%)30[(1 20%)50-1]12%×(1 1
(责任编辑:jxsbys)
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