净收益和资本化率每年不变获取收益的年

时间:2012-03-04 09:22:21 来源:jxsbys.com 作者:jxsbys 点击:
000×1000=5000000(元)
(4)计算建筑物总成本:1200×4000=4800000(元)
(5)计算地价利息负担额:
总地价×年利率×建筑工期
=5000000×10%×1012
=416666(元)(6)计算开发商利润
(地价 建筑物成本)×收益率
=(5000000 4800000)×5%
=490000(元)(7)税金:
按实际纳税额计算得25000元
(8)计算积算价格:
总价=(3) (4) (5) (6) (7)
=10956666(元)
单价=总价/总建筑面积
=2739(元/m2)
由上结果表明:房地重置成本单价为2739元/m2总价为10956666元;建筑物重置成本总额
为5956666元(10956666-5000000),建筑物重置成本单价为1489元/m2(5956666÷4000)。
第六章收益法四、强化练习题
(一)单项选择题※记忆型
1.B。选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加,以此估
算估价对象
的客观合理的价格或价值的方法,来求取估价对象未来的正常净收益,即为收益法。
2.C。
3.A。具体的说,房地产的价值通常不是基于其历史的价格,生产它所投入
的成本或过去的市场状况,而是基于市场参与者对其未来所能获取的收益或得到的满足、乐
趣等的预期。4.D。5.C。
6.A。购买收益性房地产可以视为一种投资。
7.B。投资者购买收益性房地产,实质是以现在的资金去交换期望在未来可
以获得的一系列资金。
8.C。对于投资者来说,将资金购买房地产获取收益与将资金存入银行获取
利息所起的作用是等同的。
9.A。某一货币额×利息率=房地产的净收益。
10.C。房地产价格=房地产的净收益÷利息率。
11.A。收益法是指净收益和资本化率每年不变,获取收益的年限为无限年,
并且获得房地产收益的风险与获取银行存款利息的风险相当的前提下的收益情形。
12.B。收益法中的资本化率为什么要与银行的利率等同起来,而不与其他可
能获得更高利息(收益)的资本利率(收益率)等同起来。
13.C。收益法中的资本化率等同于一定的银行利率。
14.A。货币的时间价值是指现在的钱有更高的价值;或者说,现在的钱比将
来的钱更值钱。15.A。
16.B。收益法适用的对象,是有收益或有潜在收益的房地产。
17.A。收益法适用的条件,是房地产的收益和风险都易于量化。
18.B。房地产价格反应的就是未来源源不断的收益。
19.D。净收益和资本化率每年不变,获取收益的年限为无限年,并且获取房
地产收益的风险与获取银行存款利息的风险相当的前提下的收益法情形,便是收益法的基本
思想。
20.A。21.C。22.D。23.D。24.B。
25.C。因为收益年限或土地使用权年限不同,没有相比较的直接因
素,如果
要比较则需先将它们转换成相同年限下的价格,再进行比较。转换成相同年限下的价格的方
法与上述不同年限的价格换算方法相同。
26.A。27.B。28.A。29.D。30.A。
31.B。当房地产目前的价格难以知道,但根据发展前比较容易预测未来的房
地产价格水平时,适宜采用上述公式,特别是在某地区将会出现较大改观或房地产市场行情
预计有较大变化的情况下。
32.B。33.A。34.C。
35.A。如果A逐年递减的比率为g1,C逐年递减的比率为g2,则
答案为
B;如果A逐年递增比率为g1,C逐年递减的比率为g(责任编辑:jxsbys)
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